지목(개별계획)의 법률적 이해와 토지개발실무

✔ 전(田)ㆍ답(沓)ㆍ과(果) ⇒ 농지 → 농지법/농어촌발전특별조치법법/농어촌정비법 등.

⦁공간계획(주거, 상업, 공업, 관리지역 등)에서 개발을 허용하면 농지이므로 개별계획을 지정한 개별법,
⦁즉 농지법에 의거 농지전용허가를 받아 건축법에 의거 개발하는 것이다.
⦁관리용지에 해당하는 농업진흥지역내의 농지도 관심을 기우려 볼만한데 관리지역이 아닌 관리용지를 말하는데 관리용지란 미래 공간계획을 위해 도시기본계획상 지정된 예비용 토지로서 이해를 하셔야 한다.
⦁과수원도 농지로서 농지법이 적용된다.


다시 한 번 강조하자면 공간계획이 우선하는 것으로 개별계획인 농지계획은 공간계획에서 허용해야만 개별계획에서 행위를 할 수가 있다는 애기인데…….
예를 들자면 농지에서 숙박시설을 짓고 싶다면 농지법(개별법)이 아니고 공간계획인 국토계획법에서 허용하는 용도지역에서 허용할 때 그 다음개별 계획법령인 농지법에 의해 전용허가를 받아 개발할 수가 있다는 말이다. 만약 임야라면 개별법인 산지관리법으로 또한 목장이라면 초지법을 적용하라는 것이다.


농어촌정비법(농정법)이 있는데 이 법령은 개별법이고 그래서 개별계획이 있는데 그것이 유명한 농어촌개발사업 중 하나인 주말농장, 관광농원, 민박, 관광휴양단지사업과 한계농지 등이다.
즉, 주말농장을 하고 싶다면 우선 공간계획(용도지역)에서 허용해야 하고 그다음에 농어촌정비법을 적용하여 지목이 농지이므로 농지법에 의거 농지전용을 받는 것이다.
만약 지목이 임야이면 농지법이 아닌 산지관리법에 의거 임야훼손허가를 받으면 되는 것이다.




✔ 목(牧) ⇒ 목장용지 → 초지법/축산법/낙농진흥법 등

⦁목장용지를 관리하는 법령은 초지법이고 개별계획은 초지계획이며 다른 지목으로 전용할 때에는 대체 초지조성비용을 납부해야 한다.
⦁초지는 임야에도 초지조성을 해놓은 경우가 있는데 이때는 초지법관 산지관리법을 동시에 적용한다.

초지라 함은 다년성 개량목초의 재배에 이용되는 토지와 사료작물재배지와 목장도로․진입도로․축사 및 부대시설을 위한 토지를 말하며 초지도 농지의 사촌으로 이해하시라.



✔ 임(林) ⇒ 임야 → 산지관리법/산림법

⦁임야를 관리하는 개별법령이 산림법과 산지관리법이다.
⦁관리용지에 해당하는 경사도가 15%이하를 기준으로 하는 임야나 21%이하의 임지 중에서는 임목 본수도를 세밀하게 분석하라.
⦁토지적성평가에서 영급이라는 용어가 있는데 이는 나무의 나이를 말하는 것으로 1영급은 10년생이고 3영급은 30년생 나무를 말하는 것이다.
⦁4영급, 즉 40년생 나무가 생육하는 임야는 경사도와는 관계없이 토지적성 평가에서 절대평가 즉, 평가에서 제외되므로 보전관리지역으로 지정되는 것이다.


토임(土林)이라 하는 것은 토지대장에 있는 임야를 말하는 것으로 그래서 土林이라 하는 것이다.
이런 경우는 축적 때문에 발생하는데 임야는 임야이지만 임야대장이 아닌 토지대장에 등재된 경우가 가끔씩 나온다.
문제가 있는 토지는 아니다. 그렇다고 무조건 좋다고도 할 수 없는데
공간계획에서 허용해야 하기 때문이다.


우리나라는 28개 지목 중에서 임야를 제외하고는 토지대장에 땅에 대한 내용을 기재해야 하는데 임야는 임야대장에 등재 시킨다.
그 이유는 축적에 관련하기 때문인데 임야대장에는 1/3000,과 1/6000축적도면을 토지대장에는 1/500, 1/600, 1/1200을 등재한다. 토임은 임야이나 토지대장에 등재하는데 그 이유는 축적이 임야의 축적이 아니기 때문으로 토지대장임야이다.
또한 바다의 매립지가 임야대장에 등재되는 이유는 최초 지적 공부에 등재될 때 축적이 임야의 축적인 1/3천, 또는 1/6천이기 때문으로 간혹 이 매립지를 임야로 알고 산림훼손을 신청하는 경우가 있으나 이는 아니다.

✔ 대(垈) ⇒ 대지 → 특별한 법령이 없고 건축법이 대표적인 법령이다.

⦁지목변경의 목표는 대지이다.
⦁지목이 대지인 경우는 개별법은 없고 공간계획과 건축법에 의한 행위만 하면 된다.
⦁형질변경사업의 목표는 결국 대지이다.


농지가 형질변경이 되었다고 지목이 대지로 변경되는 것은 아니다.
형질변경 후 건축물의 건축을 완공한 후 준공검사가 나와야 가능한 것이다.

✔ 광(鑛) ⇒ 광천지 → 온천법/먹는물관리법/지하수법

⦁이는 온천법 또는 먹는 물 관리법에 의해 개별법이 적용된다.
⦁온천이 나온다고 대박을 꿈꾸는 것은 호랑이 담배 피우던 시절의 얘기이다.
⦁무조건 온천시설(목욕․숙박시설)로 개발하는 것이 아니고 도시계획시설에 의한 도시계획사업으로 개발을 진행하여야 한다.
⦁복잡할 뿐 아니라 주변의 동의 등 까다로운 내용으로 최근에는 온천수가 나오면--
⦁그냥 대형 목욕탕이나 찜질방으로 건축허가를 받아 단독 개발해 버린다.


온천개발이나 시판용 생수개발에서는 광천지로 지정이 되어야 하나 온천은 도시계획과 같은 도시계획사업임을 잊지 마시라.
그러나 온천수나 석유를 일정장소로 운송하는 송수관 송유관 등의 부지는 아니다.

✔ 염(鹽) ⇒ 염전 → 공유수면관리법/공유수면매립법

⦁바닷물을 끌어들여 소금을 채취하는 부지를 말하는데 다만 천일제염방식에 의한 부속 토지를 말하는 것이다.
⦁염전은 공유수면관리법의 적용임을 유의하시고
⦁일반 토지의 염전은 개별법과 공간계획에 의한 개발로 종료된다.


염전은 육지도 바다도 아닌 중간자로 이해하시라.
최대만수위가 공유수면이기 때문인데 따라서 공유수면관리계획에 의한 염전은 공유수면매립절차가 별도로 필요하다.
그래서 간혹 일반 염전이 아닌 공유수면으로 관리되는 이런 염전은 주변가격의 1/2정도에서 형성되기도 한다.


서해안에서 간혹 바다를 메운 양식장이 매물로 나오는 경우가 있는데 이때는 공유수면매립절차에 의해 허가를 받아야만 육지로 바뀔 수가 있다.
이런 경우 개발비용만큼의 토지만 개발자가 가져가고 나머지는 개발이익으로 환수되는 경우가 있으니 유의하시길….

✔ 장(場) ⇒ 공장 → 공업배치법/산업입지개발법/환경보전법(수질․대기․소음) 등

⦁공장용지는 위험시설이기에 아파트 등 공동주택이 인접하여 건축하는 행위는 규제를 받으므로 주의하시고--
⦁공장건물은 법인이므로 건물에는 부가가치세가 발생함에 주의하시길--


공장용지라고 해서 반드시 지목이 “공장(場)”일 필요는 없는 것으로 대지나 잡종지여도 무관하다. 다만 지상의 건축물을 공장으로 인허가를 받아 공장건물로 건축하면 공장이 되는 것이다. 필자의 경험으로는 도시토지에서 공업지역은 대부분 공장으로 되지만 비도시지역에서의 공장은 지목이 잡종지나 대지로 되어 있다.

✔ 학(學) ⇒ 학교용지 → 학교보건법/학교시설사업촉진법

⦁학교용지는 도시기반시설임을 잊지 마시고--
⦁이 기반시설로 결정 후 10년간 미집행 때는 장기미집행시설로 결정된다.
⦁다만 학교용지는 도시계획으로 결정되는 경우가 있는데 학교용지의 매입 매각은 반드시 관할 교육청의 허가가 있어야 한다.


장기미집행시설이란 무엇인가?

도시계획시설에는 도로용지, 공원용지, 학교용지, 종교용지 등 53개 종류가 있는데 이 용지는 시설결정에 따라 집행되어야 하나 계획대로 집행되지 아니하는 경우 기능발휘 등에 지장을 초래하고 소유권행사를 제약함으로서 민원이 많이 발생하고 있다.
따라서 2000년 7월부터는 도시계획시설로 결정된 날로부터 10년이 경과된 시설 중 사업이 시행되지 아니한 경우 2001년 12월 31일까지 도시계획시설의 폐지여부를 검토하여 단계별 집행계획을 수립하도록 하고 있다. 따라서 장기미집행시설의 기준년도는 2001년 12월 31일이다.
또한 2022년 7월 1일이 2000년 7월 1일 이전 지정된 미집행시설에 대한 일몰제 끝점일이다.





✔ 철(鐵) ⇒ 철도용지 → 철도법

⦁철도용지의 경계로부터 10m이내에는 철도시설을 보호하기 위한 시설녹지로 지정되어 개발이 제한된다.
⦁“완충녹지지역”이란 녹지를 기능에 따라 세분한 것의 하나로 대기오염․소음․진동․악취 기타 이에 준하는 공해와 각종사고나 자연재해 기타 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지지역이다.
⦁“시설녹지지역”은 도시계획구역 내에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해방지를 통하여 양호한 도시경관의 향상을 위해 지정한 용도지역이다.
⦁시설녹지로 결정되면 건축이 규제되고 주로 공공시설보호를 위해 지정하나 국토계획법이나 건축법상의 용도지역은 아니다.
⦁주로 철도 도로 등의 연도에서 10～20m 내에서 지정된다.
⦁“경관녹지지역”은 녹지의 기능분류중 하나로 도시자연환경을 보전하거나 이를 개선함으로서 도시의 경관을 향상시키기 위해 지정한다.
⦁주로 도시경관이 양호한 지역에서 지정된다.


필자의 경험에 의하면 시설녹지로 결정된 경우 도로로 사용하고자 하여도 허가가 쉽지 아니함을 많이 봐 왔다.
따라서 개발하려는 경우 도로계획이 시설녹지에 설치하려는 경우 반드시 해당 시, 군에 문의해 보시기 바란다.

✔ 도(道) ⇒ 도로 → 도로법/고속국도법/사도법 등.

⦁도로라 함은 원칙으로 4m 이상으로서 이반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.
⦁도로의 종류는 일반도로, 자동차전용도로, 보행자전용도로, 자전거전용도로, 고가도로, 지하도로로 구분한다.
⦁도로의 정의는 4m의 폭 이상으로서 일반의 교통에 공용되는 도로를 말한다.
⦁건축법상 도로는 보행과 자동차 통행이 가능한 구조로 원칙은 너비가 4m 이상이어야 한다.


접도구역이라 함은 도로구조에 대한 손괴, 미관의 보존 또는 교통에 대한 위험을 방지하기 위하여 도로경계선으로부터 20m를 초과하지 아니하는 범위 안에서 접도구역으로 지정하고 고속국도의 경우는 50m내를 접도구역으로 지정한다.


“도로에 저촉”이란 도시계획에 의한 도시계획도로선이 대상토지를 침범한 상태를 말하며 건축이나 형질변경 등 토지이용에서 제한을 받는다.
반면에“접함”이란 대상토지가 도로계획선을 침범하지 아니하고 도로와 경계를 이루고 있는 상태를 말한다.
접함도 아니고 저촉도 아닌 경우는 필지 전체가 모두 포함된다는 말로서

개발제한구역이 그대로 나오면 모두가 그린벨트라는 말이다.






✔ 유(溜) ⇒ 유지, 연못 → 내수면어업법/사유수면관리규칙

⦁연못은 옛날에는 저수지로서의 기능을 했으나 이제는 낚시터로서의 레저 개념으로 임의로 유지로 변경하는 경우가 많다.
⦁과거 도시의 기원이 대부분 사라지고 이제는 도시외곽의 낚시터가 인기가 있는데 이런 경우 “유지”가 된다.


지목이 유지와 잡종지와 대지가 농촌지역에 있다면 물론 주변환경에 따라 다를 수가 있지만 필자는 유지인 토지를 찍을 것이다.
그 이유는 개발에 따른 개발환경검토에서 유리한 점이 많기 때문이다.
지목이 유지로 된 경우 굳이 지목변경 없이 우선 검토하시라.






✔ 구(溝) ⇒ 구거, 도랑 → 하천법/하수도법 등.

⦁구거는 지적법상 음용(飮用)이 불가한 소규모의 수로부지로서 공용구거와 사유구거가 있다.
⦁ 이때 사유구거라 함은 건축행위시 하수도로 사용하기 위해 일정한 토지를 하수용도로 사용할 때이다.
⦁구거는 쉽게 하수도라고 생각하시면 되는데 건축허가시 상수계획과 함께 하수처리계획을 수립해야할 때 구거가 필요하다.
⦁다만 구거는 변경이 원칙적(자연유수에 의한 유로변경)으로 가능하지만 필자의 경험으로는 쉽지는 아니하다.


공용구거는 두 개의 종류가 있다고 생각하시라.
즉, 관리주체에 따라 일반구거와 농업용구거가 있는데 특히 농업용구거의 관리자는 농업기반공사에서 관리하고 있는데 전원주택이나 기타 건축행위시 하수로 설치에서 농업용구거와의 연결시는 불허가 처리된다.
구거의 용도폐지신청은 인접토지소유자의 동의가 필요하며 “자연유수”(장마 등)로 유실되는 경우도 유로변경신청이 가능하다.

✔ 천(川) ⇒ 하천 → 하천법/소하천정비법 등.

⦁하천은 28개 지목 중에서 유일하게 지번이 없는 지목이며 그러나 구거는 지번이 있다.
⦁또한 하천용지로 결정되면 등기부도 폐쇄해 버린다.
⦁즉, 하천법상의 하천은 등기부도 지번도 없는 토지이다.


만약 하천으로 지목이 표시된 토지가 토지대장상에 있다면 대상토지는 하천이면서 아직 하천법에 의한 토지보상이 이뤄지지 아니한 토지로 보시면 된다.

✔ 제(堤) ⇒ 제방 → 하천법/소하천정비법 등.

⦁방수제, 방조제, 방파제, 방사제 등의 부지로 조수, 자연유수, 모래, 바람 등을 막기 위한 시설의 부지를 말한다.
⦁제방시설을 보호하기위해 제방의 경계로부터 일정한 거리 내에는 시설녹지로 결정된다.
⦁따라서 시설을 보호하기위한 행위는 허용되지만 기타의 행위는 원칙적으로 제한된다.


시설녹지 내에서는 건축물의 건축, 형질변경 등 제한사항이 지방자치단체의 조례로 있으니 반드시 검토를 해야 한다.

✔ 수(水) ⇒ 수도용지 → 수도법/지하수법/환경정책기본법/한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률 등.

⦁여기서의 수도용지는 상수시설을 보호하기위해 지목을 수도용지로 하고 행위규제를 원칙으로 한다.
⦁또한 광역 상수도계획에 의한 상수원 보호를 위해 “수변구역”으로 지정한 지역이 있는데 수도권 시민의 한강상수원(팔당인근)을 보호하기위해--
⦁남양주, 가평, 양주, 광주 등 한강수계 500m이내의 지역에 설치한 지역으로 개발 형질변경 등 각종행위가 제한되고 있다.


강 옆이라고 좋아하기보다는 수변구역에 포함되는지의 여부부터 살펴야 한다.
또한 특별대책지역(환경정책기본법)의 경우에는 1킬로미터 이내의 지역에서 모든 개발행위가 제한된다.

✔ 체(體) ⇒ 체육시설용지 → 체육시설의설치및이용에관한법률 등.

⦁골프장, 운동장, 체육관 등을 생각하시라.
⦁도시지역이 아닌 농촌지역에서는 골프장등은 관리용지로 결정되는데

⦁관리용지와 관리지역은 내용이 다르며 관리용지는 현재 이용되고 있거나
⦁도시기본계획상 앞으로 이용을 해야 할 지역에서의 토지는 관리용지로 지정하고 있다.

✔ 공(公) ⇒ 공원 → 도시공원법/자연공원법 등.

⦁지목이 공원이라는 얘기이지 법률(도시공원법/자연공원법)상의 공원은 아니지만 공원으로 지정되면 “공원”으로 표시되는 것이 원칙인데
⦁다만 공원용지에서는 지목이 임야(林)로 표시 되는 것이 정석이다.
⦁도시지역내에 있는 공원은 도시공원법으로 도시지역외(비도시=농촌)에 있는 공원은 자연공원으로 이해하시라.
⦁좁은 의미의 공원용지는 법령상 공원이고 넓은 의미의 공원은 법령상 공원용지와 테마공원, 하천, 농경지, 문화재를 포함한 광역의 개념이다.

공원용지는 이제부터 장기미집행시설로 2021년 7월부터는 일몰제 즉, 무조건 해제된다고 보시라.
공원은 “자연공원법”의 적용을 받는 “국립,” “도립”, “군립공원”의 자연공원과 “도시공원법”의 적용을 받는 “도시자연공원”, “근린공원”, “어린이공원”, “묘지공원”, “체육공원”의 도시공원으로 구분된다.
다만 지목상 공원은 지적법에서의 규정이고 공원지역에서 표시될 뿐이다.
쉽게 이해하자면 도시외의 지역 즉, 농촌지역의 공원을 자연공원이라 이해하자.

✔ 원(園) ⇒ 유원지 → 관광기본법/관광진흥법/국토계획법

⦁유원지로 결정되면 무조건 유원지로 개발할 수 있는 것이 아니고 도시계획처럼 계획을 수립한 후 개발해야 한다.
⦁도시지역이 아닌 지역에서의 유원지는 관리용지인데 “관리용지”는 누누이 설명한대로 앞으로 이용될 토지를 도시기본계획상 지정한 용어이다.


즉, 유원지로 지목이 되어 있는 경우에 유원지시설을 설치해 준다는 말이 아니고 도계획시설사업으로 결정되어야 개발이 가능하다는 말이다. 이때 아직 개발이 관리계획에 의해 결정되지 아니한 경우 도시기본계획에서는 유원지로 개발을 이용할 것을 전제한다면 바로 “관리용지”로 도시기본계획상 구상한다는 말이다.
지목에서의 유원지는 지목으로서의 유원지와 도시계획시설로서의 유원지의 2가지가 있음을 유의하실 것.






✔ 잡(雜) ⇒ 잡종지

⦁아무 곳에도 속하지 아니한 땅이다.
⦁공장, 주택 등을 지을 수 있으며 대지와 같이 개별법은 없으며

⦁공간계획에서 허용되는 행위는 건축법등에 의해 행위를 할 수 있다.

✔ 종(宗) ⇒ 종교용지 → 전통사찰보전법/국토계획법

⦁종교용지도 도시계획시설용지로 일정기간(10년)이상이 넘으면 미집행시설용지로 보시라.
⦁미집행시설은 일정기간이 넘으면 장기미집행시설로 되고 일정기간이 지나면 용도가 자동 해지된다.

✔ 묘(墓) ⇒ 묘지 → 장사에관한법률 등

⦁분묘기지권 지하의 건축물로 생각하라.
⦁즉 지상권이 바로 분묘기지권이라 생각하시되 다만 분묘기지권은 등기능력이 없는 권리이다.
⦁도시공원법에 의해 결정된 묘지공원도 지목은 묘지이다.

✔ 사(史) ⇒ 사적지 → 문화재보호법/향교재산법

⦁일정거리 내에서의 문화재 보호구역은 건축․형질변경 등 행위제한이 있다.
⦁목조, 석조건물은 처마로부터 20m～100m 이내의 구역
⦁석탑, 전탑은 지대석에서 10m～25m 이내의 구역
⦁당간, 석등, 노주 등은 10m 이내의 구역
⦁기타 국보나 보물 등 중요민속자료는 필요하다고 인정되는 구역에서 행위가 제한된다.

✔ 외에 주차장, 주유소용지, 창고용지, 양어장이 있다.